Tiny House kaufen in Franken

Was zu Franken gehört

Nach der Beschreibung der Region bei Wikipedia liegt der größte Teil Frankens in Bayern und gliedert sich in die Regierungsbezirke Unterfranken, Mittelfranken und Oberfranken. Dazu kommen die baden-württembergischen Landschaften Tauberfranken und Hohenlohe, die ostfränkischen Teile Südthüringens südlich des Rennsteigs sowie kleinere Teile Hessens in den Kreisen Fulda und Odenwaldkreis. Einzelne Randgebiete gelten als umstritten. Für die Praxis zählt nur eines: Die Bauaufsicht deines Landkreises wendet die Landesbauordnung des Bundeslandes an, in dem das Grundstück liegt.

Diese Seite behandelt Bayern, Baden-Württemberg und Thüringen. Für Hessen haben wir keine Regeln recherchiert und treffen deshalb keine Aussage dazu.

Quellen: Wikipedia

Bauordnung in Franken: BayBO, LBO Baden-Württemberg und ThürBOStand: 07. Oktober 2026

In Bayern regelt Art. 57 der Bayerischen Bauordnung (BayBO) die Verfahrensfreiheit. Laut dem Text in der Fassung des Portals gesetze.co (ohne Datum) sind Gebäude bis 75 Kubikmeter Brutto-Rauminhalt verfahrensfrei, aber nicht im Außenbereich. Im Außenbereich sind es nur Gebäude ohne Aufenthaltsräume, Toiletten oder Feuerstätten bis 20 Kubikmeter. Wochenendhäuser sind in durch Bebauungsplan festgesetzten Wochenendhausgebieten verfahrensfrei.

In Baden-Württemberg steht die Liste im Anhang zu § 50 der Landesbauordnung (LBO). Dort sind Gebäude ohne Aufenthaltsräume, Toiletten oder Feuerstätten im Innenbereich bis 40 Kubikmeter und im Außenbereich bis 20 Kubikmeter Brutto-Rauminhalt verfahrensfrei. Wochenendhäuser sind es in Wochenendhausgebieten und auf Wochenendplätzen. Das betrifft Tauberfranken und Hohenlohe.

In Thüringen nennt § 63 der Thüringer Bauordnung (ThürBO) eingeschossige Gebäude mit einer Grundfläche bis 10 Quadratmeter als verfahrensfrei, aber nicht im Außenbereich. Wochenendhäuser mit bis zu 40 Quadratmetern Grundfläche und 4 Metern Firsthöhe sind es in genehmigten Wochenendhausgebieten. Alle drei Texte haben wir bei gesetze.co gelesen, ohne Datum der Fassung.

Wichtig: Verfahrensfrei heißt nicht, dass du dort wohnen darfst. Ein dauerhaft bewohntes Tiny House ist ein Wohngebäude und braucht passendes Planungsrecht. Im Außenbereich entscheidet § 35 Baugesetzbuch, wonach sonstige Vorhaben nur im Einzelfall zugelassen werden, wenn öffentliche Belange nicht beeinträchtigt sind; die Entstehung einer Splittersiedlung zählt als Beeinträchtigung. Das ist keine Rechtsberatung; die untere Bauaufsichtsbehörde gibt dir die verbindliche Auskunft.

Quellen: gesetze.co (Spiegel Landesrecht Bayern), gesetze.co (Spiegel Landesrecht Baden-Württemberg), gesetze.co (Spiegel Landesrecht Thüringen), gesetze.co (Spiegel Bundesrecht)

Bauland und Bodenrichtwerte in FrankenStand: 07. Oktober 2026

Für Bayern liefert der Immobilienmarktbericht, den das Bauministerium am 24. Juni 2026 vorgestellt hat, einen Landesmittelwert von rund 400 Euro je Quadratmeter für Bauplätze im individuellen Wohnungsbau. Der niedrigste Wert lag bei 30 Euro im Landkreis Hof, der höchste bei 1.790 Euro im Landkreis München. Werte für Ober-, Mittel- und Unterfranken einzeln enthält die Pressemitteilung nicht, sie spricht nur von deutlichen Preisunterschieden zwischen Landkreisen und Regierungsbezirken. Eine belegte Zahl für Franken insgesamt können wir deshalb nicht angeben.

Für den thüringischen Teil Frankens gilt: Die Bodenrichtwerte wurden laut Stadt Suhl zum Stichtag 1. Januar 2026 ermittelt, und der zuständige Gutachterausschuss für Hildburghausen, Schmalkalden-Meiningen und die Stadt Suhl hat seine Geschäftsstelle in Schmalkalden. Die Werte sind im Portal BORIS-TH abrufbar. Zahlen für Tauberfranken und Hohenlohe haben wir nicht recherchiert.

Die Spanne zwischen den bayerischen Landkreisen ist riesig. Nimm den Bodenrichtwert deiner Zone als Anker, nicht als Festpreis.

Quellen: Bayerisches Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr, Stadt Suhl

Projekte in Franken: was belegt ist

Mehlmeisel liegt laut Wikipedia im Landkreis Bayreuth in Oberfranken, im Naturpark Fichtelgebirge. Die Gemeinde führt auf ihrer Website in der Rubrik Bauleitplanung Unterlagen zu einem Bebauungsplan Tiny House Village, darunter ein Dokument zum Satzungsbeschluss. Wer das Projekt betreibt, was Plätze kosten, ob sie frei sind und ob der Plan rechtskräftig ist, haben wir nicht geprüft. Frage bei der Gemeinde nach.

Der Markt Emskirchen im Landkreis Neustadt an der Aisch-Bad Windsheim in Mittelfranken hat für den Ortsteil Pirkach die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 43 für Tiny Houses beschlossen. In der Begründung im Entwurfsstand vom 18. Februar 2022 heißt es, ein privater Investor stelle sein Gelände zur Verfügung und verpachte die Aufstellflächen; die Häuser dienen dem zeitweisen Wohnen und sind transportabel. Wie weit das Verfahren seitdem fortgeschritten ist, konnten wir nicht belegen. Es ist also kein bestätigter Verkaufsplatz.

Beide Beispiele zeigen den üblichen Weg: Eine Gemeinde schafft per Bebauungsplan das Baurecht, bevor jemand dort ein Haus aufstellt. Hersteller aus Franken können wir dir nicht benennen, weil wir keinen belegten Firmensitz in der Region gefunden haben.

Quellen: Gemeinde Mehlmeisel, Markt Emskirchen, Wikipedia

Kauf, Notar und Checkliste

Ein Grundstück oder ein Haus mit Grundstück wird notariell beurkundet. Ein mobiles Tiny House ohne Grundstück kannst du dagegen per einfachem Kaufvertrag erwerben. Vor der Unterschrift hilft diese Liste:

• In welchem Bundesland und Landkreis liegt das Grundstück genau? Davon hängt die Bauordnung ab.
• Gibt es einen Bebauungsplan, oder liegt die Fläche im Innen- oder Außenbereich?
• Ist Dauerwohnen und Hauptwohnsitz am Standort zulässig oder nur Wochenendnutzung?
• Liegt die Fläche in einem Naturpark oder Landschaftsschutzgebiet mit zusätzlichen Pflichten?
• Sind Erschließung, Abwasser und Zufahrt gesichert?
• Bodenrichtwert prüfen und schriftliche Auskunft der Bauaufsicht einholen.

Inserate und Suchauftrag

Angebote aus Franken siehst du oben auf dieser Seite, sobald welche eingestellt sind. Wenn nichts Passendes dabei ist, richte einen kostenlosen Suchauftrag ein; du erfährst dann, sobald ein Angebot zu deinen Wünschen erscheint.

Häufige Fragen