Wer ein Tiny House kaufen mit Grundstück plant, entscheidet über zwei Dinge gleichzeitig: ein Haus und das Recht, es dort dauerhaft zu nutzen. Gerade die Fläche ist die Hürde, denn nicht jedes Grundstück darf bebaut oder bewohnt werden. Diese Seite erklärt dir, worauf du bei Bauland, Bebauungsplan, Baugenehmigung und Notarvertrag achtest und welche Alternativen es gibt, wenn ein eigenes Grundstück nicht infrage kommt. Passende Inserate und Hersteller-Modelle stehen oben.
Tiny House mit Grundstück kaufen: Drei Wege
Der Weg zum Tiny House mit Grundstück führt in der Praxis über drei Varianten. Erstens: Du kaufst ein fertiges Angebot, bei dem Haus und Grundstück zusammen verkauft werden, zum Beispiel von privaten Verkäufern, die ihr bebautes Grundstück abgeben. Zweitens: Du kaufst ein Grundstück und stellst ein neues oder gebrauchtes Tiny House darauf. Drittens: Du erwirbst einen Platz in einer Siedlung, bei dem das Grundstück gekauft oder gepachtet wird.
Beim Thema Tiny House mit Grundstück kaufen Deutschland gilt Bundesbaurecht, aber die Landesbauordnungen und Gemeinden setzen eigene Akzente. Welcher Weg passt, hängt von Budget, Zeitplan und Standort ab. Wichtig ist, dass du erst das Planungsrecht klärst und dann das Haus auswählst, nicht umgekehrt. Ein Haus lässt sich verkaufen oder umstellen, ein falsch gekauftes Grundstück nicht.
Grundstück mit Tiny House kaufen: Planungsrecht klären
Wenn du ein Grundstück mit Tiny House kaufen willst, ist die erste Frage: Wo liegt es? Nach § 34 des Baugesetzbuchs ist ein Vorhaben im bebauten Ortsteil zulässig, wenn es sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans richtet sich die Zulässigkeit nach dessen Festsetzungen.
Im Außenbereich dagegen ist ein Vorhaben nach § 35 BauGB nur zulässig, wenn es einem der dort genannten Zwecke dient, zum Beispiel einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb, und öffentliche Belange nicht entgegenstehen. Sonstige Vorhaben können im Einzelfall zugelassen werden, wenn sie öffentliche Belange nicht beeinträchtigen. Zu den beeinträchtigten Belangen zählt unter anderem die Gefahr einer Splittersiedlung. Ein Wohn-Tiny-House auf einer Wiese oder einem Acker ist deshalb meist nicht genehmigungsfähig.
Die Broschüre des Landes Schleswig-Holstein zu Tiny Houses zeigt, wie Gemeinden das lösen: Sie weisen für Tiny Houses eigene Flächen im Bebauungsplan aus, teils mit Vorgaben wie der Anmeldung mit Erstwohnsitz. Frag bei der Gemeinde nach, ob so etwas geplant ist.
- Flächennutzungsplan und Bebauungsplan der Gemeinde einsehen.
- Innenbereich, Bebauungsplan oder Außenbereich: Welcher Fall gilt?
- Art der Nutzung prüfen: Wohngebiet, Ferienhausgebiet oder Sondergebiet?
- Erschließung klären: Zufahrt, Wasser, Abwasser, Strom.
- Bauvoranfrage beim Bauamt stellen, bevor du kaufst.
Tiny House mit Baugenehmigung kaufen
Wenn du ein Tiny House mit Baugenehmigung kaufen willst, schau genau hin, was die Genehmigung abdeckt. Nach § 29 BauGB gelten für Vorhaben, die die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung baulicher Anlagen betreffen, die Regeln der §§ 30 bis 37; das Bauordnungsrecht der Länder bleibt daneben unberührt. Eine Baugenehmigung gilt für ein bestimmtes Vorhaben an einem bestimmten Ort mit einem bestimmten Nutzungszweck.
Lass dir die Genehmigung im Original oder als beglaubigte Kopie zeigen und prüfe, ob sie das vorhandene Haus beschreibt, ob die Nutzung als Wohnhaus eingetragen ist und ob Auflagen bestehen. Bei Verkäufen ohne vorliegende Genehmigung solltest du eine Bauvoranfrage stellen oder den Kauf von deren Ergebnis abhängig machen. Die Landesbauordnungen regeln die Details unterschiedlich; das ist keine Rechtsberatung.
Notar, Vertrag und Kosten
Ein Kaufvertrag über ein Grundstück bedarf nach § 311b Absatz 1 BGB der notariellen Beurkundung. Das gilt auch, wenn das Tiny House mit dem Grundstück zusammen verkauft wird. Ein ohne Beachtung der Form geschlossener Vertrag wird laut Gesetz erst durch Auflassung und Eintragung im Grundbuch gültig. Verlass dich deshalb nie auf einen privaten Zettel oder Handschlag.
Zu den Kosten des Kaufs gehören neben dem Preis Notar- und Grundbuchgebühren sowie die Grunderwerbsteuer, deren Satz die Bundesländer selbst festlegen. Frage das Finanzamt oder deinen Notar nach dem aktuellen Satz. Das Haus selbst kann Teil des Notarvertrags sein; ein mobiles Haus, das ohne Grundstück verkauft wird, wird dagegen in der Regel mit einem einfachen schriftlichen Kaufvertrag erworben.
Grundstückspreise einschätzen
Bundesweite Durchschnittspreise taugen für Tiny-House-Grundstücke kaum, weil Lage und Baurecht den Preis dominieren. Die amtliche Orientierung bieten die Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse. Sie sind laut Bodenrichtwerte Deutschland durchschnittliche Lagewerte für Gebiete mit vergleichbaren Merkmalen und eine wichtige Orientierung beim Grundstückskauf. In Mecklenburg-Vorpommern betreibt das Landesamt für innere Verwaltung das Informationssystem BORIS.MV, das kostenlos zugänglich ist.
Ein Bodenrichtwert ist kein Verkaufspreis; Größe, Zuschnitt, Erschließung und Zustand des Grundstücks können abweichen. Rechne zusätzlich mit Erschließungskosten, wenn Wasser, Abwasser oder Strom noch nicht anliegen, und mit Kosten für die Genehmigung.
Tiny House mit Stellplatz kaufen oder pachten
Nicht jeder braucht ein eigenes Grundstück. Wer ein Tiny House mit Stellplatz kaufen möchte, findet Plätze in Siedlungen, auf Campingplätzen mit Dauerwohnen oder auf privaten Grundstücken. Entscheidend sind der Vertrag mit dem Platzgeber und die Frage, ob das Wohnen dort planungsrechtlich erlaubt ist. Hollenbek in Schleswig-Holstein zeigt als Beispiel aus der Landesbroschüre ein privates Projekt, bei dem die Bewohner Pacht für die Stellplätze zahlen.
Lass dir Pachtdauer, Kündigungsfristen, Nebenkosten und Regeln für Verkauf oder Umzug des Hauses schriftlich geben. Ein Stellplatz ohne dauerhafte Sicherheit kann sich schnell als Risiko erweisen.
Gebrauchtes Tiny House mit Grundstück: Besonderheiten
Für ein gebrauchtes Tiny House mit Grundstück kaufen im Paket gelten zwei Prüfungen gleichzeitig: das Haus und die Fläche. Beim Haus zählen Zustand, Feuchteschutz und Technik, beim Grundstück Baurecht, Erschließung, Altlasten und Grundbuch. Lass dir einen aktuellen Grundbuchauszug zeigen und prüfe Lasten wie Wegerechte oder Grundschulden.
Wer ein Tiny House gebraucht kaufen mit Grundstück will, sollte außerdem klären, ob das vorhandene Haus legal errichtet wurde. Ein ungenehmigter Bestand kann zur Beseitigung führen. Frag den Verkäufer nach der Baugenehmigung und lass den Notar den Vertrag entsprechend gestalten.
Suchst du in deiner Umgebung, kannst du ein Tiny House in der Nähe mit Grundstück kaufen, indem du nach Region filterst. Gibt es dort aktuell nichts, richte einen kostenlosen Suchauftrag ein; die Plattform vermittelt nur den Kontakt zwischen dir und den Anbietenden.
Häufige Fragen
Kann ich ein Tiny House mit Grundstück kaufen in Deutschland ohne Baugenehmigung?
Wohnnutzung setzt in der Regel Baurecht voraus. Im Außenbereich ist sie nach § 35 BauGB nur in engen Ausnahmen möglich. Kläre vor dem Kauf per Bauvoranfrage, was am Standort erlaubt ist.
Braucht man einen Notar, wenn man ein Grundstück mit Tiny House kauft?
Ja. Nach § 311b Absatz 1 BGB braucht ein Vertrag über den Kauf eines Grundstücks die notarielle Beurkundung, auch wenn ein Haus mitverkauft wird.
Kann ich auch ein Tiny House mit Stellplatz kaufen statt eines Grundstücks?
Ja, zum Beispiel in einer Siedlung oder auf privatem Gelände mit Pachtvertrag. Prüfe, ob das Wohnen dort planungsrechtlich zulässig ist und wie lange der Platz gesichert ist.
Wie finde ich ein Tiny House in der Nähe mit Grundstück kaufen?
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Woher bekomme ich Richtpreise für Grundstücke?
Aus den Bodenrichtwerten des zuständigen Gutachterausschusses, die in Bodenrichtwert-Informationssystemen der Länder abrufbar sind, etwa BORIS.MV in Mecklenburg-Vorpommern. Sie sind Orientierungswerte, keine Verkaufspreise.
Quellen
- § 311b BGB Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass – Bundesministerium der Justiz / Gesetze im Internet, abgerufen am 07. Oktober 2026
- § 35 BauGB Bauen im Außenbereich – Bundesministerium der Justiz / Gesetze im Internet, abgerufen am 07. Oktober 2026
- § 34 BauGB Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile – dejure.org, abgerufen am 07. Oktober 2026
- Tiny Houses – Beitrag zur nachhaltigen Siedlungsentwicklung? – Land Schleswig-Holstein, Innenministerium, abgerufen am 07. Oktober 2026
- § 29 BauGB Begriff des Vorhabens; Geltung von Rechtsvorschriften – Bundesministerium der Justiz / Gesetze im Internet, abgerufen am 07. Oktober 2026
- BORIS Mecklenburg-Vorpommern: Bodenrichtwerte – Bodenrichtwerte Deutschland, abgerufen am 07. Oktober 2026