Wer ein Tiny House unter 75 m3 kaufen möchte, stößt schnell auf den Satz „bis 75 Kubikmeter braucht man keine Baugenehmigung“. Er stimmt nur zum Teil: Die Zahl steht in mehreren Landesbauordnungen, aber nicht in allen, und sie befreit meist nur vom Genehmigungsverfahren, nicht vom übrigen Baurecht. Hier findest du, was wir an den Gesetzestexten prüfen konnten.
Was „verfahrensfrei“ bedeutet und was nicht
Verfahrensfrei heißt: Für das Vorhaben muss kein Bauantrag gestellt werden. Das ist etwas anderes als „erlaubt“. In Bayern sagt Art. 55 Abs. 2 der Bauordnung ausdrücklich, dass die Genehmigungsfreiheit nicht von den Anforderungen entbindet, die öffentlich-rechtliche Vorschriften an Anlagen stellen, und dass die Behörde weiter eingreifen darf. Ähnliche Regeln kennen auch die anderen Länder.
Hinzu kommt das Bauplanungsrecht des Bundes. Der Wissenschaftliche Dienst des Bundestags stellt in einer Ausarbeitung zu dauerhaft bewohnten Bauwagen dar, dass ortsfest und dauerhaft bewohnte Wagen als Ersatz für Wohngebäude gelten und damit planungsrechtlich zu prüfen sind. Ob im Bebauungsplan, im unbeplanten Innenbereich oder im Außenbereich gebaut wird, ist deshalb entscheidend. Der Gedanke lässt sich auf kleine Häuser übertragen: Wer dauerhaft wohnen will, braucht eine Fläche, auf der Wohnen planungsrechtlich zulässig ist.
- Verfahrensfrei betrifft das Verfahren, nicht die Pflicht, Abstandsflächen, Standsicherheit oder Brandschutz einzuhalten.
- Die Wohnnutzung muss am Standort planungsrechtlich möglich sein, sonst hilft auch ein kleines Volumen nicht.
- Zusätzliche Satzungen der Gemeinde können die Lage verändern.
Welche Länder die 75-m³-Grenze kennen und welche abweichen
Die Länder regeln das Bauordnungsrecht selbst, deshalb gibt es keine bundesweit einheitliche Zahl. Die folgende Übersicht beruht auf den Gesetzestexten, die wir auf Rechtsportalen mit Textfassungen der Landesbauordnungen gelesen haben. Maßgeblich ist immer die amtliche Fassung am Tag deiner Entscheidung. Gelesen und verglichen haben wir die Regelungen für Gebäude, nicht für Wohnwagen auf Rädern.
Mit 75 m³ Brutto-Rauminhalt außerhalb des Außenbereichs nennen die Texte aus Bayern (Art. 57), Sachsen (§ 61) und dem Saarland (§ 61, dort nur eingeschossige Gebäude) die bekannte Grenze. In Nordrhein-Westfalen (§ 62) und Brandenburg (§ 61) gilt 75 m³ ebenfalls, aber nur für Gebäude ohne Aufenthaltsräume, Toiletten oder Feuerstätten. Ein Haus zum Wohnen fällt dort also nach dem Wortlaut nicht darunter. Die Texte aus Bayern, Sachsen und dem Saarland nennen Aufenthaltsräume in dieser Nummer nicht als Ausschluss, doch das ersetzt keine Prüfung durch die Behörde.
Deutlich kleiner sind die Grenzen in anderen Ländern. Baden-Württemberg (Anhang 1 zu § 50) nennt für Gebäude ohne Aufenthaltsräume 40 m³ im Innenbereich und 20 m³ im Außenbereich. Rheinland-Pfalz (§ 62) nennt 50 m³, im Außenbereich 10 m³, ebenfalls ohne Aufenthaltsräume. Berlin (§ 61), Mecklenburg-Vorpommern (§ 61) und Sachsen-Anhalt (§ 60) arbeiten bei kleinen Gebäuden mit einer Grundfläche von bis zu 10 m² statt mit einem Raummaß. Mecklenburg-Vorpommern kennt daneben bis zu 40 m² Brutto-Grundfläche für Gebäude ohne Aufenthaltsräume und Feuerstätten.
Nicht geprüft haben wir Hessen, Niedersachsen, Hamburg, Bremen, Schleswig-Holstein und Thüringen. Auch den Wortlaut der Musterbauordnung konnten wir nicht selbst einsehen, deshalb nennen wir hier keine Zahl daraus. Für diese Länder gilt: Lies die aktuelle Landesbauordnung oder frag die Bauaufsicht.
- Bayern, Sachsen, Saarland: 75 m³ außer im Außenbereich (Saarland: nur eingeschossig)
- Nordrhein-Westfalen, Brandenburg: 75 m³, aber nur ohne Aufenthaltsräume, Toiletten oder Feuerstätten
- Baden-Württemberg: 40 m³ (Außenbereich 20 m³) ohne Aufenthaltsräume
- Rheinland-Pfalz: 50 m³ (Außenbereich 10 m³) ohne Aufenthaltsräume
- Berlin, Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen-Anhalt: Grenze über 10 m² Grundfläche statt Kubikmeter
Tiny House ohne Baugenehmigung kaufen: Was im Außenbereich gilt
Gerade bei der Frage, ob du ein Tiny House ohne Baugenehmigung kaufen kannst, ist der Außenbereich der wichtigste Punkt. Fast alle genannten Texte nehmen ihn von der 75-m³-Regel aus oder verkleinern die Grenze stark. Bayern erlaubt im Außenbereich nur Gebäude bis 20 m³ ohne Aufenthaltsräume, Toiletten oder Feuerstätten, die weder verkauft noch ausgestellt werden.
Dahinter steht § 35 des Baugesetzbuchs. Im Außenbereich ist ein Vorhaben nur zulässig, wenn es unter die dort genannten privilegierten Fälle fällt, etwa einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dient. Sonstige Vorhaben können laut § 35 Abs. 2 im Einzelfall zugelassen werden, wenn öffentliche Belange nicht beeinträchtigt werden und die Erschließung gesichert ist. Der Wissenschaftliche Dienst des Bundestags hält fest, dass das Wohnen im Bauwagen im Außenbereich nicht privilegiert ist. Für ein Tiny House als Dauerwohnsitz auf einer Wiese oder einem Acker darfst du daher nicht auf die 75 m³ vertrauen.
So rechnest du grob, ob dein Haus unter die Grenze passt
Brutto-Rauminhalt klingt nach einer Wohnfläche, ist aber ein Raummaß der Gebäudehülle. Als grobe Überschlagsrechnung hilft: Länge mal Breite mal Höhe der Hülle. Ein Haus auf einem Anhänger darf nach § 32 der Straßenverkehrs-Zulassungs-Ordnung höchstens 2,55 m breit, 4,00 m hoch und 12,00 m lang sein. Ein Haus mit 7 m Länge, 2,55 m Breite und 4,00 m Höhe käme überschlägig auf rund 71 m³. Wie die Behörde genau misst, kann davon abweichen.
Wichtig: Die Straßenverkehrsgrenzen und das Baurecht sind zwei getrennte Fragen. Ein fahrbares Tiny House kann zugelassen sein und trotzdem an seinem Stellplatz baurechtlich nicht zum Wohnen taugen. Bei Häusern auf Fundament zählt dagegen allein das Bauordnungsrecht. Frag deshalb vor dem Kauf nach den genauen Außenmaßen und nach dem Brutto-Rauminhalt, den der Hersteller oder Verkäufer angibt.
Checkliste vor dem Kauf
Eine kurze Prüfung vor der Anzahlung erspart dir später Ärger mit der Bauaufsicht. Geh die Punkte der Reihe nach durch und lass dir wichtige Auskünfte schriftlich geben.
Wenn Land dazu gehört, brauchst du für den Grundstückskauf eine notarielle Beurkundung. Die Fragen zum Bauen stellst du besser vorher, nicht erst danach. Das ist keine Rechtsberatung; bei Zweifeln hilft die Bauaufsicht deiner Gemeinde oder eine Fachanwältin beziehungsweise ein Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht.
- In welchem Bundesland steht das Grundstück, und welche Grenze nennt die aktuelle Landesbauordnung?
- Liegt die Fläche im Bebauungsplan, im unbeplanten Innenbereich oder im Außenbereich?
- Ist Wohnen dort planungsrechtlich zulässig, und ist die Erschließung gesichert?
- Wie groß ist der Brutto-Rauminhalt laut Hersteller, und gibt es Zeichnungen mit Maßen?
- Sind Aufenthaltsräume, Toilette oder Feuerstätte im Haus, die den Ausnahmetatbestand ausschließen können?
Häufige Fragen
Kann ich ein Tiny House unter 75 m³ überall ohne Genehmigung aufstellen?
Nein. Die 75-m³-Regel steht nur in einem Teil der Landesbauordnungen, gilt meist nicht im Außenbereich und befreit nur vom Genehmigungsverfahren. Planungsrecht und andere Vorgaben bleiben bestehen. Die Bauaufsicht vor Ort gibt dir die verbindliche Auskunft.
Kann ich ein Tiny House ohne Baugenehmigung kaufen und darin dauerhaft wohnen?
Kaufen kannst du es, aber die Frage nach dem Wohnen entscheidet sich am Standort. In einzelnen Ländern gilt die 75-m³-Befreiung nur für Gebäude ohne Aufenthaltsräume, und im Außenbereich ist Wohnen meist nicht privilegiert. Kläre die Zulässigkeit vor dem Kauf.
Gilt die Grenze für Häuser auf Rädern?
Wir haben die Landesbauordnungen für Gebäude gelesen. Für Fahrzeuge zählen die Zulassungsregeln der Straße, etwa höchstens 2,55 m Breite und 4,00 m Höhe nach § 32 StVZO. Ob ein dauerhaft aufgestelltes Fahrzeug baurechtlich als Gebäude behandelt wird, entscheidet die Bauaufsicht im Einzelfall.
Was ist mit Ländern wie Hessen oder Niedersachsen?
Diese Länder haben wir nicht verglichen und nennen deshalb keine Zahlen. Lies die aktuelle Landesbauordnung des Landes, in dem das Grundstück liegt, oder frag die untere Bauaufsichtsbehörde.
Quellen
- Art. 57 BayBO – Verfahrensfreie Bauvorhaben, Beseitigung von Anlagen – Gesetze.co (Textfassung der Bayerischen Bauordnung), abgerufen am 07. Oktober 2026
- Art. 55 BayBO – Grundsatz – Gesetze.co (Textfassung der Bayerischen Bauordnung), abgerufen am 07. Oktober 2026
- § 61 SächsBO – Verfahrensfreie Bauvorhaben – Gesetze.co (Textfassung der Sächsischen Bauordnung), abgerufen am 07. Oktober 2026
- § 62 BauO NRW – Verfahrensfreie Bauvorhaben – Gesetze.co (Textfassung der Landesbauordnung NRW), abgerufen am 07. Oktober 2026
- § 61 BbgBO – Genehmigungsfreie Vorhaben – Gesetze.co (Textfassung der Brandenburgischen Bauordnung), abgerufen am 07. Oktober 2026
- Anhang 1 (zu § 50 Absatz 1) LBO Baden-Württemberg – Verfahrensfreie Vorhaben – lxgesetze.de (Textfassung der Landesbauordnung Baden-Württemberg), abgerufen am 07. Oktober 2026
- § 62 LBauO Rheinland-Pfalz – Genehmigungsfreie Vorhaben – Gesetze.co (Textfassung der Landesbauordnung Rheinland-Pfalz), abgerufen am 07. Oktober 2026
- § 61 LBO Saarland – Verfahrensfreie Vorhaben – Gesetze.co (Textfassung der Landesbauordnung Saarland), abgerufen am 07. Oktober 2026
- § 61 BauO Bln – Verfahrensfreie Bauvorhaben – Gesetze.co (Textfassung der Bauordnung für Berlin), abgerufen am 07. Oktober 2026
- § 61 LBauO M-V – Verfahrensfreie Bauvorhaben – Gesetze.co (Textfassung der Landesbauordnung Mecklenburg-Vorpommern), abgerufen am 07. Oktober 2026
- § 60 BauO LSA – Verfahrensfreie Bauvorhaben – Gesetze.co (Textfassung der Bauordnung Sachsen-Anhalt), abgerufen am 07. Oktober 2026
- § 35 BauGB – Bauen im Außenbereich – Bundesministerium der Justiz, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 07. Oktober 2026
- Baurechtliche Einzelfragen der dauerhaften Nutzung von Bauwagen zu Wohnzwecken (WD 7 - 3000 - 003/21) – Wissenschaftliche Dienste des Deutschen Bundestages, abgerufen am 07. Oktober 2026
- § 32 StVZO – Abmessungen von Fahrzeugen und Fahrzeugkombinationen – Bundesministerium der Justiz, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 07. Oktober 2026